경북 경주시 손곡동 전세사기전문변호사, 보증금 지키는 순서부터

가장 먼저 확인할 것은 무엇인가요?

지금 내가 어떤 요건을 갖추고 있는지입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고 있습니다.

그래서 상담에서 가장 먼저 묻는 것도 전입신고를 언제 했는지, 확정일자는 언제 받았는지, 지금 그 집에 살고 있는지입니다. 세 가지가 언제부터 갖추어졌는지에 따라 순위가 정해지기 때문입니다. 경북 경주시 손곡동의 집에 살고 계시다면 계약서와 주민등록 관련 서류를 먼저 꺼내 두시고 날짜를 확인해 보세요.

표의 항목은 서로 연결되어 있습니다. 특히 등기부상 선순위 권리는 우선변제권이 있더라도 실제로 얼마를 회수할 수 있는지를 좌우하므로, 현재 상태를 확인해 두시는 편이 좋습니다.

집주인과 연락이 되지 않습니다. 무엇부터 하나요?

기록을 남기는 일부터 시작합니다. 언제 어떤 방법으로 연락했는지, 계약 종료 의사를 언제 통지했는지가 이후 절차의 출발점이 됩니다. 그와 함께 등기부를 확인해 현재 권리관계가 어떻게 되어 있는지 파악합니다.

• 계약 종료 의사를 언제 어떤 방법으로 알렸는지 기록했나요
• 연락 시도 내역을 날짜와 함께 남겨 두었나요
• 등기사항증명서를 발급받아 현재 권리관계를 확인했나요
• 보증금 지급 내역을 이체 기록으로 정리했나요
• 계약서 원본과 특약 사항을 확인했나요
• 같은 건물의 다른 세대도 같은 상황인지 확인했나요

같은 건물이나 같은 임대인의 다른 물건에서 동시에 문제가 생기는 경우가 있습니다. 그런 정황은 이후 절차에서 중요한 재료가 되므로, 이웃 세대와 정보를 나누어 확인해 두시면 도움이 됩니다. 다만 확인한 내용은 사실 그대로 기록해 두시고, 추측을 사실처럼 적지 않는 편이 좋습니다.

보증금 사건에서 늦게 움직인 대가는 이자가 아니라 순위입니다. 순위는 뒤에서 회복하기 어렵습니다.

형사 고소와 보증금 회수는 같은 절차인가요?

다른 절차입니다. 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다(형법 제347조 제1항). 다만 형사 절차가 진행된다고 해서 보증금이 자동으로 돌아오지는 않으므로, 회수를 위한 절차를 따로 준비해야 합니다.

두 절차를 하나로 생각하시면 시간을 잃습니다. 고소장을 접수하고 결과를 기다리는 사이에 회수 절차의 순위가 밀리는 일이 생깁니다. 반대로 회수에만 집중하다 형사적으로 다툴 수 있는 부분을 놓치기도 합니다. 무엇을 목적으로 하는지 정하고 두 갈래를 나란히 검토하는 편이 낫습니다.

1. 1

   지금 지키고 있는 요건을 확인한다

   대항요건과 확정일자를 언제부터 갖추었는지가 출발점입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

2. 2

   등기부로 권리관계를 본다

   선순위 권리와 세금 체납 여부가 실제 회수 가능성에 영향을 줍니다.

3. 3

   이사 전 조치를 확인한다

   점유와 주민등록을 잃기 전에 필요한 조치가 있는지 확인합니다.

4. 4

   회수 절차를 준비한다

   보증금을 돌려받기 위한 절차는 형사 고소와 별개로 진행됩니다.

5. 5

   보증기관 절차를 확인한다

   보증보험에 가입되어 있다면 그 절차의 요건과 기한을 함께 확인합니다.

이사를 가야 하는데 어떻게 하나요?

나가기 전에 조치를 해 두어야 합니다. 점유와 주민등록이 대항요건의 축이므로, 그대로 옮기면 지키고 있던 순위가 흔들릴 수 있습니다. 어떤 조치가 필요한지는 상황에 따라 다르므로 이사 일정을 정하기 전에 확인하시는 편이 안전합니다.

실무에서는 임차권등기명령을 이용하는 방법이 논의됩니다. 다만 신청과 등기까지 시간이 걸리므로, 이사 날짜를 먼저 정해 두고 그다음에 알아보시면 일정이 맞지 않을 수 있습니다. 나가야 하는 사정이 생겼다면 그 시점에 바로 확인을 시작하세요.

상담 전에 무엇을 준비하고, 이후 절차는 어떻게 흘러가나요?

계약서, 전입신고와 확정일자를 확인할 수 있는 서류, 등기사항증명서, 이체 내역, 연락 기록을 모아 가시면 첫 상담의 밀도가 달라집니다. 이후 절차는 요건 확인, 권리관계 파악, 조치, 회수 절차, 형사 대응 순으로 이어집니다.

• 임대차계약서 원본을 확보하고 있나요
• 전입신고 날짜와 확정일자를 확인했나요
• 등기사항증명서를 최근 것으로 발급받았나요
• 보증금 이체 내역을 정리했나요
• 집주인과 오간 연락을 날짜와 함께 남겼나요
• 보증보험 가입 여부와 조건을 확인했나요

이 페이지는 경북 경주시 손곡동 일대에서 전세사기전문변호사를 알아보시는 분이 상담 전에 무엇을 확인하고 무엇을 물어야 하는지를 정리한 정보 페이지입니다. 특정 변호사나 사무소를 권해 드리지 않고, 사건의 결과를 예측하지도 않습니다. 위의 기준으로 두어 곳에 같은 질문을 던져 보시고, 절차와 범위를 서면으로 남겨 주는 곳과 이야기를 이어 가시길 권합니다.